부동산 거래를 위해서는 다음의 세 가지를 유의하시기 바랍니다.
①부동산 매매 계약 전 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 확인하여 권리관계를 확인해야 합니다. ②등기부등본 확인 후 특별한 문제가 발견되지 않는다면 정확하게 매매계약서를 작성해야 합니다. ③매매계약서 작성 후, 중도금 및 잔금을 지급하기 전에도 수시로 등기부동본을 떼어 권리관계의 변동내역이 있는지 확인해야 합니다.
특히 부동산 등기부등본에는 해당 부동산의 위치, 면적, 소유주, 권리변동 사항 등과 같은 중요한 정보들이 적혀있으므로, 부동산 거래 전 반드시 등기부등본을 떼어 확인해볼 필요가 있습니다.
이하에서는 등기부등본의 구성 및 확인 법에 관해 알아보도록 하겠습니다.
우선, 부동산 등기부등본은 대법원인터넷등기소 홈페이지(www.iros.go.kr)에 접속하여 열람 및 발급이 가능합니다. 다만 인터넷으로 제공되는 정보는 제한적일수 있으므로, 해당 부동산의 관할 등기소에 방문하여 보다 구체적이고 정확한 내용을 확인할 수 있습니다.
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
표제부에는 해당 부동산의 주소, 면적, 용도, 구조 등의 정보가 기재되어 있는데, 해당 부동산을 구입한 목적대로 사용하기 위해서는 특히 표제부의 '지목'란을 잘 살펴볼 필요가 있습니다. 각 토지는 저마다 사용할 수 있는 용도가 정해져 있는데, 표제부의 '지목'란에는 이러한 토지의 사용 용도가 기재되어 있습니다. 예를 들어 집을 짓기 위해 땅을 구입하는 경우, 표제부 '지목'란에 주거, 사무실, 점포 등을 지을 수 있는 토지를 의미하는 '대(垈)'가 기재되어 있는지를 꼭 확인해야 합니다.
갑구에는 부동산의 소유권에 대한 모든 내용이 기재되어 있습니다.
갑구에는 소유권 변동뿐만 아니라 가압류, 경매 등 소유권에 관련된 사항들이 시간 순서에 따라 기재되어 있으므로, 이를 통해 해당 부동산의 권리변동 내역 및 현재의 소유관계 등을 확인할 수 있습니다.
한편, 소유권 이외의 권리에 대한 사항을 기재해 둔 을구에서는 해당 부동산에 얼마만큼의 담보가 잡혀있는지를 확인할 수 있습니다.
만약 해당 부동산의 을구에 근저당이 설정되어 있다면, 채무자가 채무를 변제하지 못할 경우 해당 부동산이 경매로 넘어가버릴 수 있으므로 주의해야 합니다.
또한 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하고 있으므로, 토지와 건물을 함께 거래하는 경우라도 토지와 건물 각각에 관한 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다.
마지막으로, 안전하게 부동산 거래를 마무리하기 위해서는 잔금 지급 전 다시 한 번 해당 부동산의 등기부등본을 발급받아 그 사이 권리관계의 변동이 발생하지는 않았는지 확인해볼 필요가 있습니다.
법무법인 세령 노태부 변호사(http://ntblaw.co.kr, 02-3472-2110)
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